Bien futuro, ¿qué es?
Cuando firmamos un contrato de compraventa de bien futuro, qué cosa estamos comprando.
Bien futuro.
Uno de los factores más importantes para que el desarrollo inmobiliario en el Perú haya crecido es la -ya muy conocida- compraventa del bien futuro. El bien futuro no es más que una ficción jurídica de las muchas que existen, y que han sido creadas específicamente para beneficiar y generar incentivos en ciertos negocios o aspectos que muchas veces necesitan un empujón para desarrollarse.
Comencemos con lo que no es. Definitivamente no se trata de una compraventa de un inmueble ya terminado (sí, es obvio, por eso se le denomina bien futuro), pero importa resaltarlo porque es justamente uno de sus principales riesgos, que ahondaremos posteriormente. Tampoco estamos comprando aires, ni un porcentaje del terreno (al menos aún no).
En realidad, pagamos un monto significativo por la palabra del Desarrollador (compromiso de terminar de construir el edificio); en ese sentido, estamos hablando de un contrato que genera obligaciones y no de uno de venta. Por ello -y solo para poner un ejemplo- es que a la firma de la compra financiada por el Banco no se inscribe la hipoteca que garantice el préstamo del banco (que nunca de los nunca se pondrá en riesgo) se tiene que esperar casi dos años desde que inicia el proyecto para que ello suceda (después de ello recién se transfiere la propiedad).
¿Y qué riesgos genera eso al comprador?, pues a lo que todos le tenemos miedo, una gran estafa. Estafa porque no se necesita absolutamente nada para vender obligaciones, ni siquiera tener la propiedad sobre la que se desarrollará el proyecto inmobiliario (esta postura es personal y muchas veces criticada), ni tener un anteproyecto aprobado, ni una licencia de edificación; únicamente requiere de un papel (que aguanta todo), lapicero (para firmar) y un speach muy vendedor sobre el proyecto.
Por eso recomendamos el siguiente check list que ayudará a hacer un filtro mayor para la compra de bienes futuros y no terminar estafados (en la medida que se va marcando el check list se reducirá el riesgo, pero naturalmente aumentará el precio del bien futuro):
Verificar que el inmueble matriz esté en propiedad del vendedor.
Verificar la obtención de Anteproyecto Aprobado.
Verificar la conformidad de factibilidad de servicios (agua, luz y gas).
Licencia de Edificación.
Tener un banco Promotor.
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